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刚需最该懂的道理:看房时永远会觉得价格高!但房价一定是现在比未来低!

2020-03-21 点击 评论

       工资在涨的时候,房子也在涨。工资涨的只是当月现金流,而房子涨的是资产积累。很多朋友对房价的潜力一无所知,他们往往会问:现在房价这么高了,还会涨吗?

       购房者需要知道的是,房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。

       如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的,就不会认为“现在很贵,大家供不起,以后很难涨”了。因为我以前也是这么认为的,后来楼价一节节攀升,改变了我的看法。早年还有很多人看跌,最后涨到他怀疑人生了,房产就是成为了一种信仰或绝望。千万不要用今天的币值看未来的房价,以现在的币值来看,将来深圳涨到均价10万,看似很高了,其实一点都不高。因为随着币值的变化,将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来,均价10万的房价好像又可以接受了。

       过去我们是不是这么过来的?北京人均工资6000的时候,房价2万,大家哭着说买不起,现在来看呢?

       北京中产的工资涨到了3万一个月,房价又跑到前头去了,均价5万6万,房价永远跑在前面,你唯一能做的就是尽早买到房,光靠工资是追不上的。

       在大城市买房从来不是一件容易的事儿。

       比如北京,首次买房的平均年龄2017年还是34岁,2018年已经35.5岁了。这意味着22岁毕业,工作13.5年才能买上属于自己的第一套刚需上车房。

       三四线上车倒是容易,所以那的房子像消费品,金融属性很弱。

       一二线城市贵,是因为多种因素的叠加:

       优质供地有限+高薪机会多+全国购买力目标+核心资产对M2增长的防御等等。

        一二线的房产跟LV一样,总有人买得起也有人买不起。

       月供1万多,看似压力很大,我是这么看的:

       买了房就不用付房租了,省一笔;公积金可以抵扣相当一部分月供,又省一笔;居家生活状态,再省一笔。

       银行敢批贷,说明他们认为你的流水还得起月供。银行都觉得你行,自信点儿,上。

       另外,月供压力都在头五年,后面有M2和时间稀释债务帮忙减轻负担;合理负债不可怕,但新手过于强调月供,明明就是很简单的算术题,现金流量表算一下就行了。

       那么行情不明朗,现在买还是等一等?

       行情不等于你买入价的高低。

       你知道自己具体想买哪个小区吗?确定了小区就会知道,房价走势从此和你无关了。真正重要的是小区均价如何,有没有往下走。哪怕短期内行情不涨,如果遇到急售的业主,果断买入一样可以赚钱。所以过于强调行情,没有大意义。这就像你在马路边开个档口卖煎饼果子,你问人家:今年两会开完了,GDP数据好不好,我现在适不适合卖煎饼果子?

       我这么讲不是说买入时机不重要,而是刚需购房者不必过于强调宏观的东西,踏踏实实去看房,淘笋盘才是王道。要知道,在2016年大涨的好行情里,一样有人买错房,两年都不涨的。所以太宏观的东西,对于指导个人行动是没有多大意义的。你需要的是真刀真枪地上去干一票,而不是左右犹豫。

       我们真正去看房了,才知道这个小区有几套在售房源,每套房源有多少砍价区间?

       问「现在买还是等一等」,本质是想预测未来的房价预期。可对于刚需而言,长期来看,短期波动没有任何意义。短期也不可能赚到钱,因为房产的收益来自:

       配套规划带来的地价上涨;居民购买力增长;负债的长期贬值;稀缺和高关注度带来的溢价;买入笋度。前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房,请老老实实去扫盘、看房。

       那刚需和投资的区别到底是什么?

       刚需的核心诉求是「居住幸福」,因此可以牺牲收益、可以承担溢价。

       刚需是买来自己住的,投资是买来给别人住或卖给别人获益的,出发点不一样。

       投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套,反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善,大涨一波就行了。另外,刚需不是你想住什么样的房子,而是你手里有多少首付预算。钱多就是你选房子,钱少就是房子选你。

       总结下刚需上车的要点:交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。